在深圳萬人搶房、眾籌打新、代持炒房的消息持續數日後，深圳官方迴應了。

30日，深圳市住建局局長、黨組書記張學凡稱，“正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為”。

上週過後，生活在深圳的人如果突然聽説有人“坐撿”500萬，大概不會説“中彩票了吧”，而是會説“中籤了吧”。

開盤價每平米比周邊二手房均價低5萬，打着剛需的旗號總價卻是剛需買不起的千萬級樓盤，點燃了這個乾柴般的一線樓市。

幾百億資金火速到場，手持現金的人們看不到限購下的購房門檻，看不到户型和麪積，看不到風險，眼中只有套利。“買到就是賺到”這句賣家常用的廣告詞，成了所有買家的口頭禪，只是有人為自己買，有人找“代持”，場外的人通過看不見的通訊信號，繞過了層層補釘堆起的政策壁壘。

這把火燒得那麼大張旗鼓，讓四個月前剛剛出台了史上最嚴調控的深圳，再次被官媒點名，這次的解決方案，提到了“房地產税”。

樓市好像從來都是無風不起浪。

今年4月深圳市住建局局長張學凡在電台節目中曾提到，“接下來也可以考慮房地產税的問題”，後來坊間還流傳過一份深圳市房地產税徵收的試點運行方案。

人們在猜測，醖釀了多年的房地產税，會不會真的要在先行示範區落地了？持續上火的深圳樓市會迎來什麼猛藥？

剛需盤讓剛需難

深圳到底有多少剛需？

此前流傳着這樣一份非官方數據，深圳擁有一套房子的人數為143.5萬人，在深圳擁有兩套房子的人羣為15.3萬人，擁有三套住房的人羣為1.6萬人，而擁有三套以上的人羣有3.7萬人，加起來深圳只有164.1萬人買了房子，而深圳常住人口大概有1300萬，如果按照這個數據計算，超過1000萬生活在深圳的人，沒有自己的房子。

去年，貝殼研究院曾經發布了一份《深圳剛需大數據》，月供1.2萬、購買總價低於400萬為主的房產，是他們中大多數人的畫像。

但是一年後，他們就在一批新開的樓盤中，被“雙倍高估”了。

剛剛結束“萬人搶”的華潤城潤璽1期，打着“優先滿足無房家庭”的標籤，1171套房源，均價13.2萬/㎡，户型分別是100、125、175和200平方米。任誰看，這總價一兩千萬的房子，都不是剛需能承受的資金規模，所以明眼人在銷售方案公佈後就知道，這注定是個變味的剛需盤。

果然，“人找錢、錢找人”的遊戲如約而至。

給打新提供資金的、向律師諮詢代持協議的，各個環節都會有人告訴你解決方案。大致意思就是如果你要參與打新自己買房，資金不夠，有人給你提供資金；如果實在買不起，可以找幾個朋友一起買，有人幫你起草協議，解決其中的法律問題；如果除了“無房”這個資格，什麼都沒有，中籤也是可以換錢的，幫沒有資格但有錢的人買房，可以賺個十幾萬、幾十萬的過路費，如果號排在前面，這個數字還可能更高，據説能值200萬。

代持的操作也是五花八門，有幾個朋友共同分擔所有費用，並簽訂合同賣出後收益平分的情況；也有老闆與多位員工共同認購，雙方各出一半資金，各還一半月供，並約定工作滿數年後，員工回購老闆的份額的情況；用“窮”親戚的名額，以借貸形式籤代持協議，按每年8%-10%左右的利率，把錢“借”給自己的親戚用於買房的情況……

無論哪條路，好像都被描述得簡單且安全，最重要的是：高回報。在高回報面前，一切風險似乎都在可控範圍內。

最後，局面變成，該項目9690批有效誠意登記客户中，有相當大的比例是眾籌、代持者，有估計稱超過30%，也有人説將近80%。

此前政府千方百計推出的限購限價政策就這樣被輕易繞開，面對無房家庭的樓盤，走進了富者愈富的循環。

這一批集中上市的新盤還有萬科瑧山海、深鐵懿府、前海天境花園等，臨近年底，開發商要衝業績，也在看時機。不管房子最後落在誰手裏，房企手上已經拿到了數百億寶貴的現金。據媒體報道，上述華潤城潤璽一期凍結資金超過300億，開盤收金195億元，對於融資環境趨嚴、業績下滑的房企，這筆資金顯得尤為重要。

這些樓盤的真假買家們，同樣的眾籌、代持這種操作也早已經安排在路上。

只能看着別人熱鬧的剛需們在社交媒體發出了心底絕望的聲音：“在深圳，大部分人都買不起房，只能在這裏貢獻青春而已！”

壓不下的旺火？

7月8日，長沙市住建局接待了一批遠方兄弟單位的客人——深圳市住建局。

此規模為10人的考察團去長沙的目的很明確：看看人家房地產是怎麼搞的。

彼時距離7月4日住建部赴深圳調研沒過幾天。據媒體報道，當時住建部和深圳市住建局，以及包括萬科、華潤置地等在內的房地產開發商，還有深圳貝殼等房產中介機構代表一起開了個座談會，會上討論了上半年樓市運行情況及存在的問題。幾家企業都發了言，華潤置地華南大區總經理蔣慕川説，深圳最大的問題是人多地少，導致商品房供不應求，房價上漲壓力大，優質區域一二手房價格倒掛嚴重，提議政府擴容，持續加大土地供應力度；而萬科集團合夥人譚華傑認為，深圳的問題在於開發率低。

在那之前，深圳樓市已經連續幾個月火勢正旺，在一線城市中最先恢復到疫情前水平，二手房成交量破萬套，據説上次“破萬套”是在四年前；新房重現萬人搖、日光盤，“喝茶費”“更名費”也回來了，這種領漲的態勢，在房住不炒的語境下極為顯眼。

住建部調研後，深圳住建局火速開始了長沙之行。

長沙歷來以“發展不靠房地產”為傲，也確實是公認的樓市調控優等生，即便普通百姓也認同這一點。這也許是長沙連續多年都是最具幸福感城市的原因之一。

據官方報道，此次考察期間雙方的交流大概分兩部分，一是詳細介紹了長沙房地產市場調控的做法和經驗，二是大家就開發企業、房地產經紀機構和從業人員管理、商品房銷售管理、全裝修等工作進行深入研討。

回去之後，7月15日，深圳出台了史上最嚴厲的調控政策——深八條，從限購、信貸、税收等多方面給樓市降温。

當時類似於買房半路失去購房資格的故事被好多人轉發，因為調控新政的限購範圍擴大到了深圳户籍及離異3年內的購房者，所以一部分有資格的剛需也被擋在門外。

就在對大部分人來説，這次調控是從未有過的、超出預期的力度，直接秒殺了大部分炒房客，讓利於為深圳付出青春汗水的人的時候，剛從北京到深圳半年的小美罵出了自己史上最長時間的髒話，“太氣了，我為什麼要來深圳。”

她有安穩的工作，本打算醖釀買房，但調控的一盆涼水潑在她頭上，讓她再次動了離開的念頭，“我打算去廣州了”。

像她這樣被誤傷的剛需的確存在，不止一個人在接受《鳳凰WEEKLY地產》採訪時，説出了相同的抱怨。但政策出台後，深圳樓温確實被遏制了一段時間。

當時業內預計，此輪調控後交易量要大幅下滑，房價會回落10%-20%。

此後根據統計局數據顯示，6-8月，深圳新建住宅銷售價格環比上漲0.8%、0.6%和0.5%，二手住宅銷售價格環比上漲1.9%、1.2%和1.1%，雖然一二手房房價漲幅均有所收窄，但一手房和二手房市場出現了熱冷不均的分化，人們熱衷打新，二手房成交量下降。

四個月後，深圳樓市這把火，好像重新燒起來了。

逼出房地產税？

10月末，網絡上流傳着一份深圳市住建局回覆市民的答覆建議書，其中提到“正在研究制定購房認籌APP系統，所有房地產項目認購通過官方APP進行”。

11月20日，深圳市坪山區萬樾府項目開始線上認籌。該項目的開發商稱，本次萬樾府作為深圳市政府指定的首個線上購房誠意登記APP試點項目，誠意登記採取“線上登記，線下審核資料並凍結資金的方式”。

外界判斷，這個APP系統，也是深圳長沙之行的成果。2018年7月25日長沙購房APP（全國首個）於2018年7月25日上線試運行，購房者可以提交電子資料，完成認購，瞭解最新政策。

媒體報道稱，下半年，深圳大部分入市新盤都按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，分類確定入圍人數，再採取公證搖號策略。

這也許可以解釋，為什麼剛入市的高價、大面積新盤仍然説“無房者優先”。

但從目前的結果來看，在抑制炒房方面的結果並不理想。

“估計政策的調整已經在路上了”，被央媒點名後，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉判斷。

這其實也是很多業內人士的判斷，上帝要讓誰滅亡，必定先讓其瘋狂，這句話頻頻用在房地產和炒房者身上，這一次也不例外。

因為央媒《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》中，一句“建立科學合理的房地產税制度，通過市場化手段抑制投資投機行為，或許能收到釜底抽薪之效”讓外界久久回味，再結合今年4月深圳官方表態，“接下來也可以考慮房地產税的問題”，是不是意味着房地產税真的可能在示範區先行先試？

早在8月份就有網傳消息稱，深圳2021年起試點徵收房地產税，並且有詳盡的徵收辦法，比如2套住房超過人均居住面積60平米部分，按照住房市場評估價值×1.5%/年的税額核定徵收；第3套房按照住房市場評估價值×2.5%/年的税額核定徵收；第4套房起按照住房市場評估價值×4.5%/年的税額核定徵收。

但隨後被否認。

房地產税並不是沒有先驅，早在2011年，上海和重慶作為試點開始施行房地產税，至於後來為什麼沒有擴大試點範圍，業內的普遍意見是，大概是因為效果不明顯。

這次深圳樓市的高温能不能逼出房地產税？普通人無法確定。但官方的迴應，應該僅僅是開始，只是那些正遊走在政策邊緣的冒險家，大概都會心裏一沉吧。

本文為#鳳凰WEEKLY財經地產頻道#專稿

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